A Instrução Normativa RFB nº 2.275, de 15 de agosto de 2025, representa um avanço significativo para a gestão e a transparência das informações imobiliárias no Brasil. A norma regulamenta a adoção do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e o compartilhamento de dados no Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter).
Em conformidade com a Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a Reforma Tributária, a Instrução Normativa impõe aos serviços notariais e de registro (cartórios) a obrigatoriedade de compartilharem, com as administrações tributárias, informações e documentos relacionados a operações com imóveis urbanos e rurais. A medida visa aprimorar a integração de dados sobre as propriedades imobiliárias no país, fortalecendo o combate à sonegação fiscal e tornando mais eficientes os processos de regularização e controle do mercado imobiliário.
Vale destacar que os cartórios de notas, registro de imóveis e registro de títulos e documentos já estão obrigados a informar operações de aquisição ou alienação de bens imóveis à Receita Federal do Brasil por meio da Declaração de Operações Imobiliárias (DOI), regulamentada pela IN RFB nº 2.186/24, obrigação essa que continua em pleno vigor.
Quanto ao CIB, a nova IN explica que ele será um banco de dados único para registro de informações sobre imóveis no Brasil, facilitando o controle fiscal e a transparência no setor. Assim, a partir de sua vigência, prevista para o início de 2026, os cartórios de registro de imóveis serão obrigados a adotar o código de identificação único para cada imóvel, fornecendo dados sobre transações imobiliárias, como aquisições, vendas e registros de propriedade, ao Sinter.
Sobre esse ponto, observa-se que tanto o CIB como o Sinter ganharam maior relevância a partir da reforma tributária, com a publicação da LC nº 214/25, pois ao dispor sobre a base de cálculo do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS), nos arts. 255 e seguintes, o legislador estabelece critérios para a apuração do “valor de referência” do imóvel, a fim de estimar o seu valor de mercado, determinando que ele deverá ser apurado pelas administrações tributárias para todos os bens imóveis que integram o CIB, e disponibilizado pelo Sinter.
Ou seja, os dados do CIB e Sinter poderão servir de parâmetro não apenas para o cálculo de tributos já conhecidos, como o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), e o Imposto sobre a Renda da Pessoa Física ou Jurídica (IRPF/IRPJ), como também para a apuração do IBS e da CBS, tendo em vista que o valor de referência compartilhado pelo Sinter poderá ser utilizado como meio de prova nos casos de arbitramento do valor de operações de compra e venda de imóveis (art. 256, § 1º, da LC nº 214/25), caso a administração tributária venha a questionar o valor considerado pelos contribuintes no negócio jurídico.
Também por esta razão, é preciso acompanhar de perto a adoção do CIB e o compartilhamento de dados pelo Sinter, tendo em vista que o contribuinte poderá questionar o valor de referência que será estimado pelas administrações tributárias e divulgado de forma “oficial” pelo Sinter, por meio de procedimento administrativo específico que ainda será definido em regulamento.
Caso você tenha dúvidas sobre os reflexos da implementação do CIB e do Sinter, nosso time de especialista está à disposição.
Escrito por Henrique Rocha e Marcela Feltrin.
